露台计入房屋买卖合同所造成的房屋面积误差怎么处理?

露台计入房屋买卖合同所造成的房屋面积误差怎么处理?

深圳测绘小编 2021 年 1 月 8 日

依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关 “建筑面积”的规定,商品房销售面积不含露台面积,因此在产权登记时,土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时,露台面积是不计入房屋建筑面积的。

但在商品房销售中,买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物,在签订合同时约定计入房屋建筑面积,由此产生了面积误差。买方以商品房销售面积不含露台面积,其不享有露台所有权等为由,要求卖方退还房款。

这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《解释》第14条的规定,应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。

土地房管部门审核实测面积时,虽不确认露台为房屋建筑面积,但对于卖方单独计价出售独立使用的露台,由于露台具有独立使用价值(功能),具有排他性,可归买方所有。

根据意思自治和有偿使用原则,双方已约定作为房屋买卖合同的标的物,由买方支付约定的价款是公平合理的,也符合诚实信用原则。

出卖人对独立使用的露台面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露台面积房款的,不予支持。

对于不独立使用的露台,因不具有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方计入房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露台房款的,应予以支持。

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